經(jīng)歷過去兩年多時(shí)間的穩(wěn)步前行，公募REITs即將進(jìn)入擴(kuò)容提質(zhì)的新階段。
近日，包括發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、交易所在內(nèi)的監(jiān)管層多措并舉，推動(dòng)公募REITs常態(tài)化發(fā)行。3月31日，4只公募REITs擴(kuò)募正式獲批。3月24日，發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》(以下簡稱236號文)。證監(jiān)會(huì)也同日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，提出4方面12條措施，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來。監(jiān)管層的大力推動(dòng)，將進(jìn)一步激發(fā)公募REITs各方的參與熱情，而隨著公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)容及常態(tài)化發(fā)行逐步推進(jìn)，不僅拓寬了公募REITs可供投資標(biāo)的，業(yè)務(wù)落地速度也有望加快。
適時(shí)推出REITs實(shí)時(shí)指數(shù)
從發(fā)改委的236號文到證監(jiān)會(huì)發(fā)布公募REITs常態(tài)化發(fā)行工作的通知，意味著REITs市場從穩(wěn)定起步邁向高質(zhì)量發(fā)展的新階段。
談及近期公募reits領(lǐng)域出臺(tái)的多個(gè)重磅文件，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆認(rèn)為，監(jiān)管層通過相關(guān)措施，加強(qiáng)公募reits前端培育、擴(kuò)大資產(chǎn)范圍、適度優(yōu)化調(diào)整發(fā)行條件并提升項(xiàng)目審核效率等全周期措施，有望進(jìn)一步推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行。
鵬華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部也表示，此次國家發(fā)改委和中國證監(jiān)會(huì)同步發(fā)文，有助于解決REITs申報(bào)發(fā)行中的痛點(diǎn)難點(diǎn)和進(jìn)一步促進(jìn)REITs全生命周期的投融資良性循環(huán)。
具體到文件中提到公募REITs全鏈條環(huán)節(jié)要求細(xì)化、試點(diǎn)行業(yè)擴(kuò)展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、明確審批時(shí)效等要點(diǎn)，體現(xiàn)了監(jiān)管部門大力發(fā)展公募REITs市場的信心和決心，也體現(xiàn)了監(jiān)管部門之間的高度協(xié)同和政策統(tǒng)一性，對未來REITs市場常態(tài)化發(fā)行、健全市場REITs市場功能具有里程碑式意義。促進(jìn)REITs市場進(jìn)一步提質(zhì)擴(kuò)容。
中信資本最關(guān)注的條款是國家發(fā)展改革委第236號文中明確了各級審批機(jī)構(gòu)REITs工作的辦結(jié)時(shí)限，“這是監(jiān)管審批機(jī)構(gòu)自我約束、自我加壓的表現(xiàn)，對于原始權(quán)益人和承辦機(jī)構(gòu)來說無疑是個(gè)利好；同時(shí)也是向市場宣告了加速審批、加速落地的政策意圖，給了市場積極向好的預(yù)期。”
在野村東方國際證券結(jié)構(gòu)金融部總經(jīng)理陳劍看來，發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)最新出臺(tái)的關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的文件，實(shí)質(zhì)上是對過去2-3年試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，既有對基礎(chǔ)資產(chǎn)類型、分派率等入池要求的合理放寬，也有對項(xiàng)目前期培育、項(xiàng)目質(zhì)量以及中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)水平提出明確要求。
他認(rèn)為，新文件的出臺(tái)將有利于拓寬我國公募REITs行業(yè)市場空間，擴(kuò)大利用公募REITs盤活存量資產(chǎn)的范疇，促進(jìn)公募REITs行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展。“兩份文件都對中介機(jī)構(gòu)，特別是基金管理人提出了更嚴(yán)格的監(jiān)管要求。從其中，我們能夠看出監(jiān)管部門在‘熱鬧’的行業(yè)氛圍中，立足長遠(yuǎn)、呵護(hù)市場、維護(hù)公正、防范風(fēng)險(xiǎn)的冷靜、理性思考。”
除此以外，陳劍尤其關(guān)注證監(jiān)會(huì)文件中提出加強(qiáng)二級市場建設(shè)，適時(shí)推出REITs實(shí)時(shí)指數(shù)。“
未來，隨著REITs實(shí)時(shí)指數(shù)的推出，不僅有利于市場更加直接地觀察和分析REITs行業(yè)走勢，更有利于基于該指數(shù)設(shè)計(jì)產(chǎn)品和衍生工具，多元化資金來源，增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性。在此，我們建議在編制REITs行業(yè)指數(shù)的同時(shí)，也呼吁相關(guān)機(jī)構(gòu)考慮修訂完善規(guī)則，將符合條件的優(yōu)質(zhì)公募REITs納入A股主流股票指數(shù)，引導(dǎo)指數(shù)基金以及專業(yè)機(jī)構(gòu)資金積極投資配置公募REITs。在我國香港地區(qū)，領(lǐng)展房產(chǎn)基金（0823.HK）被納入恒生指數(shù)、恒指ESG50指數(shù)等，越秀房產(chǎn)信托基金（0405.HK）被納入恒生綜合指數(shù)；在美國市場，美國電塔（AMERICAN TOWER，AMT.N）、安博（PROLOGIS，PLD.N）、數(shù)字房地產(chǎn)信托（Digital Realty Trust，DLR.N）、西蒙地產(chǎn)（SIMON PROPERTY，SPG.N）等REITs都被納入了標(biāo)普500、羅素3000等指數(shù)。”陳劍進(jìn)一步談到。
消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)總體規(guī)模巨大
隨著監(jiān)管發(fā)文支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs，公募REITs底層資產(chǎn)也進(jìn)一步擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，為公募REITs發(fā)展打開新的空間。
莫一帆直言，此次將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)范圍，旨在支持消費(fèi)發(fā)展，貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置的決策部署，引導(dǎo)更多社會(huì)資金投資于線下消費(fèi)場景，推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)投入以及運(yùn)營水平的提升，對于拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有重要意義。對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場而言，新類型資產(chǎn)的發(fā)行上市有助于推動(dòng)市場持續(xù)擴(kuò)容、豐富可投資標(biāo)的，有助于市場長期健康發(fā)展。
紅土創(chuàng)新基金則表示，目前全球市場的REITs均包含消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs，236號文中百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目、酒店、文旅、康養(yǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點(diǎn)范圍，則使得我國REITs市場的資產(chǎn)范圍將更加廣闊，目前該類資產(chǎn)儲(chǔ)備豐富且符合條件的項(xiàng)目較多，市場潛力巨大，將成為重要的一類基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)類別。未來通過消費(fèi)REITs的發(fā)展驅(qū)動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)蛻變轉(zhuǎn)型，倒逼更多發(fā)行企業(yè)從消費(fèi)角度提高資產(chǎn)的服務(wù)運(yùn)營能力，對恢復(fù)和擴(kuò)大拉動(dòng)消費(fèi)起到重要推動(dòng)作用。
“‘消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施’是一個(gè)很符合中國國情的提法，正如我們一直在呼吁的，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)本身就是民生資產(chǎn)，是城市重要的基礎(chǔ)設(shè)施，從這個(gè)角度來說，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)理論上來說是規(guī)模巨大的，幾十年來，國內(nèi)投資興建的相當(dāng)一部分基礎(chǔ)設(shè)施都可以歸到消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的范疇。”中信資本稱。
不過，中信資本也特別強(qiáng)調(diào)，REITs本身又是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，對資產(chǎn)的稟賦會(huì)有比較嚴(yán)格的要求，會(huì)向優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流健康、運(yùn)營管理成熟的項(xiàng)目傾斜。所以消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的規(guī)模上限很大，但最終能夠形成多少REITs資產(chǎn)，還要取決于推進(jìn)的進(jìn)度，以及市場的接受偏好。
陳劍引用了一組中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)：截止2021年底，全國大于3萬平方米的購物中心6300個(gè)，年度客流量290億人次，零售額在當(dāng)年社會(huì)零售總額的10.7%，其中TOP300購物中心營業(yè)額增長率29%，收益能力良好。除了購物中心外，文件還提出優(yōu)先支持百貨商場、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)商業(yè)等業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)其中將有相當(dāng)數(shù)量的資產(chǎn)收益情況和合法合規(guī)性能夠符合監(jiān)管部門的要求，達(dá)到發(fā)行公募REITs的條件，總體市場規(guī)模巨大。
陳劍更是指出，目前優(yōu)先支持的主要是“商品零售”消費(fèi)為主的基礎(chǔ)設(shè)施，但消費(fèi)的范疇遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止“商品零售”。在中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》中明確提出，要積極發(fā)展服務(wù)消費(fèi)，擴(kuò)大文化和旅游消費(fèi)，增加養(yǎng)老育幼服務(wù)消費(fèi)，提供多層次醫(yī)療健康服務(wù)，促進(jìn)群眾體育消費(fèi)等。
因此，他建議，“等到優(yōu)先支持的商品零售消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功實(shí)踐并積累經(jīng)驗(yàn)后，是否有可能將支持的基礎(chǔ)資產(chǎn)范疇擴(kuò)展到服務(wù)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，值得我們共同期待。如果能夠加入，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施市場規(guī)模將能夠進(jìn)一步擴(kuò)大。”
“結(jié)合境外主流資本市場公募REITs發(fā)展情況以及我國實(shí)踐，預(yù)計(jì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施將成為我國公募REITs的重要類型之一。由于我國交通、能源、市政、環(huán)保、倉儲(chǔ)、工業(yè)園、旅游、水利、保租房、產(chǎn)業(yè)園、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模同樣龐大，特別是產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)、清潔能源發(fā)電等規(guī)模大、收益性好的資產(chǎn)預(yù)計(jì)都將會(huì)成為公募REITs的主流資產(chǎn)。”陳劍進(jìn)一步表示。
將定價(jià)權(quán)更多地讓渡給市場
根據(jù)最新的監(jiān)管通知，公募REITs項(xiàng)目收益率及資產(chǎn)規(guī)模門檻要求均有所調(diào)整。
其中，產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目擬將分派率要求整體微調(diào)為3.8%；特許經(jīng)營權(quán)類項(xiàng)目擬明確使用內(nèi)部收益率(IRR)作為準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，IRR原則上不得低于5%。
同時(shí)，適當(dāng)降低了首發(fā)項(xiàng)目資產(chǎn)規(guī)模不低于10億元的門檻要求，明確首次發(fā)行保障性租賃住房REITs項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評估凈值不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的兩倍。
博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄分析指出，相較于958號文，236號文從分派率角度和保障性租賃住房首發(fā)規(guī)模角度進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，將有助于釋放更多的資產(chǎn)進(jìn)入REITs市場。
其中，最新政策明確了對于特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）標(biāo)準(zhǔn)，對不同類型的資產(chǎn)有了統(tǒng)一價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。就特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目而言，本身更多的是通過內(nèi)部收益率（IRR）體現(xiàn)存續(xù)期內(nèi)的價(jià)值，而分派率可能包含“本金攤還部分”，通過內(nèi)部收益率（IRR）角度去評判投資價(jià)值更加合理。而產(chǎn)權(quán)類分配率要求下調(diào)至3.8%，相對來說更有利于釋放現(xiàn)金流長期穩(wěn)定但回報(bào)水平相對較低的保租房資產(chǎn)，對于其他類型資產(chǎn)，投資人仍需考慮底層資產(chǎn)現(xiàn)金流波動(dòng)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)對價(jià)。
平安基金REITs投資中心也針對實(shí)際運(yùn)作情況談到，各地保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定程序和規(guī)則仍在制定和完善中，因此可以納入保障性租賃REITs的資產(chǎn)規(guī)模較小，較難滿足首發(fā)當(dāng)期不動(dòng)產(chǎn)評估凈值不低于10億元、可擴(kuò)募資產(chǎn)原則上不低于擬首次發(fā)行資產(chǎn)規(guī)模2倍之要求。
在平安基金REITs投資中心看來，236號文考慮到保障性租賃住房的保障屬性，適度降低保障性租賃住房首發(fā)當(dāng)期不動(dòng)產(chǎn)評估凈值要求，有利于更多優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房參與公募REITs發(fā)行，有助于加快發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決好住房問題。
陳劍也認(rèn)為，降低分派率、IRR等門檻性的要求對公募REITs擴(kuò)容有一定的幫助，上述調(diào)整的本質(zhì)是將基礎(chǔ)資產(chǎn)定價(jià)‘上限’適度放松，將定價(jià)權(quán)更多地讓渡給市場。
“我們看到很多產(chǎn)權(quán)類公募REITs上市后價(jià)格都得以上漲，進(jìn)而使按市價(jià)計(jì)算的年化分派率降低到3~4%之間，這一定程度上能夠代表市場對相關(guān)資產(chǎn)定價(jià)所達(dá)成的共識。”陳劍稱。
“經(jīng)過2-3年的試點(diǎn)實(shí)踐，原始權(quán)益人、投資者、中介機(jī)構(gòu)對公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征都基本有了清晰的認(rèn)識，市場教育工作成效明顯。在此基礎(chǔ)上，將判斷相關(guān)基礎(chǔ)資產(chǎn)價(jià)值的工作更多地交換給市場是合理的，也有利于促進(jìn)管理人和投資者配置合理的REITs投研資源，加強(qiáng)定價(jià)研究，進(jìn)而形成科學(xué)合理健康穩(wěn)健的市場運(yùn)行體系。但同時(shí)，作為原始權(quán)益人和管理人，我們也要認(rèn)識到目前二級市場流動(dòng)性較低，日均交易量較少，交易形成的價(jià)格共識具有一定的“局限性”。雖然監(jiān)管部門放松了行業(yè)定價(jià)限制，但就具體項(xiàng)目而言是否能夠貼近“上限”定價(jià)，還需要謹(jǐn)慎研判和積極溝通。”陳劍進(jìn)一步指出。
如火如荼的公募REITs市場迎來重量級管理人進(jìn)場。
近日，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)證券交易所制定《保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)指引》（以下簡稱《業(yè)務(wù)指引》），支持優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司參與開展資產(chǎn)證券化（ABS）及不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務(wù)，這也意味著繼證券公司、券商資管、基金子公司之后，符合條件的保險(xiǎn)資管也可以作為資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃管理人參與REITs業(yè)務(wù)。
利好政策出臺(tái)讓保險(xiǎn)資管機(jī)構(gòu)興奮不已，多家保險(xiǎn)資管第一時(shí)間行動(dòng)起來，積極準(zhǔn)備相關(guān)業(yè)務(wù)資格的申請?！爸耙?yàn)榧瘓F(tuán)旗下機(jī)構(gòu)不具備交易所ABS業(yè)務(wù)資格，一直遺憾不能發(fā)行公募REITs，這個(gè)政策可謂打通了險(xiǎn)資的‘任督二脈’?！币晃槐ｋU(xiǎn)資管人士更是形象地比喻。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來，新規(guī)不僅進(jìn)一步豐富了公募REITs市場的參與機(jī)構(gòu)形態(tài)，推動(dòng)多層次REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。對于保險(xiǎn)資管公司而言，過往僅是以投資者身份參與公募REITs戰(zhàn)配及網(wǎng)下打新，未來新增了管理人角色，有助于險(xiǎn)資全鏈條深度參與到公募REITs業(yè)務(wù)之中。
保險(xiǎn)資管獲準(zhǔn)開展ABS及REITs業(yè)務(wù)
近日，公募REITs管理人隊(duì)伍擴(kuò)容的消息，引發(fā)市場高度關(guān)注。
3月初，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)滬深交易所發(fā)布了《保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)相關(guān)要求（試行）》。
業(yè)務(wù)指引主要從申請條件、申請程序和自律監(jiān)管三方面明確了保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司申請開展ABS及REITs業(yè)務(wù)的制度機(jī)制安排，支持公司治理健全、內(nèi)控管理規(guī)范、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司參與開展資產(chǎn)證券化（ABS）及不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務(wù)。
新規(guī)出臺(tái)無論對于公募REITs市場還是保險(xiǎn)資管行業(yè)而言都意義深遠(yuǎn)，一位保險(xiǎn)資管人士表示，證監(jiān)會(huì)交易所出臺(tái)的這項(xiàng)政策，從監(jiān)管層面推動(dòng)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)統(tǒng)一監(jiān)管體系的構(gòu)建，對于保險(xiǎn)資管機(jī)構(gòu)而言，能夠幫助資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)更為方便地參與ABS和REITs業(yè)務(wù)，加速業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)容。
他同時(shí)稱，在此之前，保險(xiǎn)資管公司主要通過中保登發(fā)行ABS，規(guī)模相對比較小，新政出臺(tái)有望給業(yè)務(wù)帶來一定的規(guī)模增量。
紅土創(chuàng)新基金從兩個(gè)層面解讀新規(guī)出臺(tái)的意義，首先，業(yè)務(wù)指引有助于拓寬及豐富ABS管理人群體。當(dāng)前企業(yè)ABS管理人主要為證券公司、證券資管及基金子公司，此次將保險(xiǎn)資管納入，拓寬了企業(yè)ABS管理人主體，進(jìn)一步豐富了參與機(jī)構(gòu)形態(tài)。
其次，有助于保險(xiǎn)資管擴(kuò)圍到標(biāo)準(zhǔn)化ABS市場，充分發(fā)揮資產(chǎn)創(chuàng)設(shè)能力，增強(qiáng)市場活力，有望為市場帶來新增供給。
在紅土創(chuàng)新基金看來，此前保險(xiǎn)資管已有資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)實(shí)踐，主要是在中保登開展ABS，屬于非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)。此次獲得企業(yè)ABS管理人資格，有利于開拓標(biāo)準(zhǔn)化ABS市場，充分發(fā)揮保險(xiǎn)資管的運(yùn)營管理優(yōu)勢，助力存量盤活和市場供給提升。
“最近幾年，經(jīng)常聽到一些保險(xiǎn)資管公司呼吁和期盼交易所資產(chǎn)證券化（ABS）及不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務(wù)向他們開放。”野村東方國際證券結(jié)構(gòu)金融部總經(jīng)理陳劍直言，如今政策落地，對于保險(xiǎn)資管而言也是一大利好。
而談及新規(guī)出臺(tái)的意義，陳劍著重強(qiáng)調(diào)保險(xiǎn)資管入局給ABS及REITs市場帶來的差異化發(fā)展格局?！澳壳?span>ABS業(yè)務(wù)已經(jīng)不是藍(lán)海市場，競爭激烈。從促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展的角度來看，若只是引入幾家同質(zhì)化的管理人機(jī)構(gòu)，對行業(yè)的意義并不大。業(yè)內(nèi)更加關(guān)注保險(xiǎn)資管進(jìn)場能給ABS領(lǐng)域帶來的創(chuàng)新發(fā)展思路，形成差異化競爭格局?！标悇Ρ硎?。
他進(jìn)一步分析指出，保險(xiǎn)資金的特點(diǎn)是負(fù)債久期很長，偏好投資配置長期資產(chǎn)。未來像不動(dòng)產(chǎn)、PPP、基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)等現(xiàn)金流穩(wěn)定、運(yùn)營成熟但回收期限較長的項(xiàng)目，若是能夠通過保險(xiǎn)資管直接引險(xiǎn)資進(jìn)場投資發(fā)行長期限不含權(quán)ABS產(chǎn)品，將會(huì)有利于降低產(chǎn)品對原始權(quán)益人提供流動(dòng)性支持的依賴，實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的風(fēng)險(xiǎn)隔離，也有利于進(jìn)一步提升資產(chǎn)出表的效果。甚至，或許能夠在此基礎(chǔ)上，創(chuàng)設(shè)出權(quán)益屬性更強(qiáng)的ABS產(chǎn)品。這是保險(xiǎn)資管差異化競爭的關(guān)鍵優(yōu)勢，應(yīng)該也是值得他們未來努力拓展的重點(diǎn)業(yè)務(wù)方向。
而對于期限較短的資產(chǎn)，比方說消費(fèi)金融、融資租賃、供應(yīng)鏈等，并不是說保險(xiǎn)資管不能進(jìn)入，只是他們很難在這些領(lǐng)域形成突出的競爭優(yōu)勢。在資金層面，險(xiǎn)資的短期資金成本并不存在優(yōu)勢，保險(xiǎn)資管不一定能在這些領(lǐng)域與券商等其他機(jī)構(gòu)的競爭中脫穎而出。
“對于REITs業(yè)務(wù)而言，該領(lǐng)域方興未艾，需要更多具有不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資管理能力的優(yōu)秀機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場。具有這方面能力的頭部保險(xiǎn)資管公司加入，對增強(qiáng)行業(yè)整體價(jià)值識別能力和運(yùn)營管理水平是有積極意義的?！标悇φ劦?。
多家保險(xiǎn)資管積極行動(dòng)起來
據(jù)基金君了解，新政出臺(tái)之后，多家保險(xiǎn)資管第一時(shí)間開會(huì)研討未來業(yè)務(wù)落地的規(guī)劃安排。
“我們公司打算同時(shí)推動(dòng)兩方面工作，一方面是積極準(zhǔn)備交易所ABS業(yè)務(wù)資格申請，另一方面是去尋找潛在的項(xiàng)目資源?！币晃槐ｋU(xiǎn)資管人士表示，公募REITs業(yè)務(wù)肯定是未來工作的重心。
一位保險(xiǎn)資管人士也透露，實(shí)操層面還需要等相關(guān)細(xì)則出臺(tái)，公司后續(xù)肯定會(huì)積極參與。
國壽投資控股有限公司基礎(chǔ)設(shè)施投資事業(yè)部總經(jīng)理嵇紹軍也公開表示，在此前的監(jiān)管體系下，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)只能通過參加配售和公開市場交易開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資。但是隨著REITs市場的發(fā)展，以及本次政策的推進(jìn)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)憑借不斷提升的基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營管理能力，未來可以成為REITs產(chǎn)品核心價(jià)值的創(chuàng)造者。
“新規(guī)的出臺(tái)為保險(xiǎn)資管增加承銷費(fèi)及管理費(fèi)營收開拓了新的渠道。”紅土創(chuàng)新基金也預(yù)計(jì)，已有公募基金牌照的保險(xiǎn)資管或?qū)⒊浞掷么舜螜C(jī)會(huì)，作為管理人的角色進(jìn)一步深度參與公募REITs業(yè)務(wù)，而其他保險(xiǎn)資管獲取公募基金牌照的積極性或?qū)⑦M(jìn)一步提高。
“保險(xiǎn)資管參與公募REITs動(dòng)力非常強(qiáng)。”一位保險(xiǎn)資管人士更是直言，“首先，從市場容量來看，目前大家普遍預(yù)期，公募REITs是除股票、債券之外另一個(gè)萬億級市場，未來若是公募REITs試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，體量將進(jìn)一步擴(kuò)大，對于保險(xiǎn)資管而言，即使只拿到全市場1%的份額，規(guī)模也非?？陀^；其次，目前保險(xiǎn)資管主要是通過戰(zhàn)略配售及網(wǎng)下打新的方式參與公募REITs投資，但是從當(dāng)前情況看，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的配售比率都不高，未來，若是保險(xiǎn)資管可以擔(dān)任公募REITs管理人，有望提升所在集團(tuán)旗下資金在公募REITs項(xiàng)目上的獲配份額。”
“大資管新規(guī)之后，根據(jù)多個(gè)金融監(jiān)管部門聯(lián)合發(fā)布的《標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)認(rèn)定規(guī)則》，保險(xiǎn)資管公司在銀保監(jiān)會(huì)體系規(guī)則下發(fā)行的ABS產(chǎn)品（“資產(chǎn)支持計(jì)劃”）被認(rèn)定為非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)，而證監(jiān)會(huì)體系下的、在證券交易所掛牌交易的ABS產(chǎn)品（“資產(chǎn)支持證券”）則被認(rèn)定為標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)?！敝驳侣蓭熓聞?wù)所合伙人鄒野律師也認(rèn)為，相較于非標(biāo)，標(biāo)品可吸引的投資者更多，并且相關(guān)投資者對標(biāo)品的投資限制更少。因此，保險(xiǎn)資管公司有動(dòng)力發(fā)行交易所掛牌的ABS產(chǎn)品。
他同時(shí)表示，公募REITs層面，2021年底，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，允許保險(xiǎn)資金投資公募REITs后，這類業(yè)務(wù)的規(guī)模體量已經(jīng)非常大，投資金額已經(jīng)突破百億元。除了保險(xiǎn)資金作為公募REITs的路徑之外，此次新規(guī)可能也會(huì)為保險(xiǎn)資管公司更深度參與公募REITs業(yè)務(wù)敞開大門。
“從戰(zhàn)略配售以及網(wǎng)下打新的數(shù)據(jù)來看，保險(xiǎn)資金投資配置公募REITs的意愿很高。從實(shí)踐數(shù)據(jù)來看，公募REITs不僅能夠?yàn)殡U(xiǎn)資帶來長期穩(wěn)定的分紅收益，還能夠在短期內(nèi)形成可觀的資本利得?！标悇τ眠^往公開數(shù)據(jù)進(jìn)一步佐證。
在他看來，保險(xiǎn)資管未來如果參與到公募REITs管理人業(yè)務(wù)中，能夠讓部分在不動(dòng)產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富的頭部險(xiǎn)資資管公司輸出管理能力，形成新的業(yè)務(wù)發(fā)展方向。同時(shí)，作為增值服務(wù)于原始權(quán)益人的手段之一，保險(xiǎn)公司服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)原始權(quán)益人的工具隨之更加多元化，更加立體。當(dāng)然，更關(guān)鍵的是，如果保險(xiǎn)資管因此能夠直接作為不動(dòng)產(chǎn)或基礎(chǔ)設(shè)施的業(yè)主方，深入到項(xiàng)目運(yùn)營管理的細(xì)節(jié)中，對控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提升超額收益會(huì)有顯著意義。
不過，盡管目前保險(xiǎn)資管正在積極投身其中，但多位業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)下很難預(yù)估業(yè)務(wù)落地的時(shí)間表。
“未來的業(yè)務(wù)進(jìn)度一方面取決于交易所ABS業(yè)務(wù)資格申請什么時(shí)候能夠獲批，另一方面還取決于尋找公募REITs底層項(xiàng)目的進(jìn)展情況。坦率地說，公募REITs是一個(gè)類投行業(yè)務(wù)，保險(xiǎn)資管在這方面經(jīng)驗(yàn)還不夠充足，仍需要與市場上其他管理人一起競爭搶項(xiàng)目，因此業(yè)務(wù)落地的時(shí)間不好預(yù)估?！币晃槐ｋU(xiǎn)資管人士透露。
全鏈條參與公募REITs業(yè)務(wù)
過往險(xiǎn)資一直是公募REITs重要的機(jī)構(gòu)投資者之一，未來隨著管理人資格的放開，險(xiǎn)資有望全鏈條深入?yún)⑴c到公募REITs業(yè)務(wù)之中。
鄒野律師指出，根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，公募REITs的管理人與基礎(chǔ)設(shè)施ABS產(chǎn)品的管理人之間應(yīng)當(dāng)為關(guān)聯(lián)方。公募基金公司目前可選的可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施ABS產(chǎn)品的管理人只有作為其關(guān)聯(lián)方的基金子公司和證券公司。后續(xù)隨著保險(xiǎn)資管機(jī)構(gòu)可以發(fā)行證監(jiān)會(huì)體系內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)置ABS，與這些保險(xiǎn)資管機(jī)構(gòu)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的公募基金公司就可以跟他們一起發(fā)行公募REITs。也就是說，同一集團(tuán)內(nèi)的保險(xiǎn)系公募基金公司和保險(xiǎn)資管公司后續(xù)有機(jī)會(huì)在這方面探索合作公募REITs業(yè)務(wù)。
“在新規(guī)出臺(tái)之前，已經(jīng)有部分保險(xiǎn)集團(tuán)已經(jīng)通過旗下控股證券公司、基金公司形成聯(lián)動(dòng)，共同推進(jìn)公募REITs業(yè)務(wù)(例如平安集團(tuán))，但仍有一些保險(xiǎn)集團(tuán)旗下盡管有公募牌照，但是缺乏證券公司牌照，無法參與交易所ABS業(yè)務(wù)，構(gòu)建不了公募REITs底層資產(chǎn)?！币晃槐ｋU(xiǎn)資管人士也談到，新規(guī)的出臺(tái)，可以說是為這類保險(xiǎn)資管加入公募REITs管理人隊(duì)伍掃清障礙，未來將以項(xiàng)目、產(chǎn)品、資金為切入口，全鏈條參與到公募reits業(yè)務(wù)之中。
談及未來保險(xiǎn)資管在公募REITs業(yè)務(wù)鏈條上的拓展，紅土創(chuàng)新基金認(rèn)為，一方面，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可繼續(xù)作為買方，以投資者的身份參與公募REITs戰(zhàn)配及網(wǎng)下；另一方面，保險(xiǎn)資管過去在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累了大量投資與投后管理經(jīng)驗(yàn)，可充分發(fā)掘儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和項(xiàng)目，從REITs底層資產(chǎn)上提前布局，以管理人角色參與REITs創(chuàng)設(shè)和相關(guān)資管產(chǎn)品發(fā)行及存續(xù)期管理。
陳劍將公募REITs業(yè)務(wù)進(jìn)一步分為前中后端，細(xì)致地分析保險(xiǎn)資管全鏈條參與REITs業(yè)務(wù)的情況。
從目前的情況上看，在前端的Pre-REITs階段，目前很多保險(xiǎn)資金都在積極布局和深入?yún)⑴c。特別是在產(chǎn)業(yè)園、物流倉儲(chǔ)、新能源電站等領(lǐng)域，經(jīng)?？吹奖ｋU(xiǎn)資金參與Pre-REITs的身影。
在后端，保險(xiǎn)資金已經(jīng)能夠通過戰(zhàn)略配售以及網(wǎng)下打新的方式，積極參與公募REITs投資。此前只有中間階段，也就是管理人這一環(huán)節(jié)，保險(xiǎn)資管難以參與。如今，隨著最新的政策出臺(tái)，符合條件的保險(xiǎn)資管及其關(guān)聯(lián)方可以擔(dān)任公募REITs的基金管理人或ABS管理人。
“與此同時(shí)，由于資金久期的原因，保險(xiǎn)資管在中間階段參與私募類REITs也會(huì)更具有優(yōu)勢。如果在保險(xiǎn)公司及其資產(chǎn)管理公司內(nèi)部能夠在以上三個(gè)階段形成有效的協(xié)同，那么他們一定能夠在公募REITs及其相關(guān)領(lǐng)域領(lǐng)域形成全鏈條的、顯著的業(yè)務(wù)優(yōu)勢?！标悇χ赋?。
擁有資金、投資、資源等多方面優(yōu)勢業(yè)務(wù)難點(diǎn)在尋找項(xiàng)目
與其他類型的機(jī)構(gòu)管理人相比，保險(xiǎn)資管參與公募REITs業(yè)務(wù)在投資上存在天然優(yōu)勢，此前在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展了大量的投資，積累了一定的投管經(jīng)驗(yàn)。但是在運(yùn)營人才體系搭建、尋找優(yōu)勢項(xiàng)目上等也存在不少難點(diǎn)。
“公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs因其中低風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性、長期性、與其他資產(chǎn)低關(guān)聯(lián)度的屬性，有助于打破保險(xiǎn)資金長久期資產(chǎn)匱乏的困境，化解資產(chǎn)負(fù)債久期錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)，與保險(xiǎn)資金配置需求十分契合，因此在投資方面較其他機(jī)構(gòu)有天然優(yōu)勢。”上述紅土創(chuàng)新基金相關(guān)人士表示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以往在交通、能源、市政、環(huán)保、水務(wù)、物流倉儲(chǔ)、工業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展了大量的投資，在基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)方面積累了一定的投管經(jīng)驗(yàn)。
他進(jìn)一步表示，保險(xiǎn)資管參與公募REITs業(yè)務(wù)面臨諸多挑戰(zhàn)，如從債權(quán)到權(quán)益投資思維的轉(zhuǎn)型，對復(fù)雜交易結(jié)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)把控以及資產(chǎn)的定價(jià)估值，配套制度及運(yùn)營人才體系的搭建等。
野村東方國際證券結(jié)構(gòu)金融部總經(jīng)理陳劍也有類似觀點(diǎn)，保險(xiǎn)資管參與公募REITs業(yè)務(wù)有其自身優(yōu)勢所在，他主要談及獲取資源優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、投資經(jīng)驗(yàn)豐富三個(gè)方面。
首次，在獲取項(xiàng)目資源方面，很多險(xiǎn)資通過保險(xiǎn)資管或其他金融產(chǎn)品參與到央企、大型地方國企和優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)的債權(quán)、股權(quán)及其他創(chuàng)新投資業(yè)務(wù)中，積累了豐富的資源，這為相關(guān)公司參與公募REITs業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)。
其次，保險(xiǎn)資管在Pre-REITs、長期限私募類REITs等方面更具有資金資源，從而也為其拓展公募REITs業(yè)務(wù)創(chuàng)造了顯著的競爭優(yōu)勢。
最后，與公募基金公司主要專注于標(biāo)準(zhǔn)化市場投資的特征不同，保險(xiǎn)資管在不動(dòng)產(chǎn)、創(chuàng)新結(jié)構(gòu)化投資等方面經(jīng)驗(yàn)更加豐富。去年12月，證監(jiān)會(huì)副主席李超在中國REITs論壇2022年會(huì)上曾提到，研究推動(dòng)公募REITs試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。保險(xiǎn)資管在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域參與的時(shí)間早，方式靈活，對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身的價(jià)值判斷、風(fēng)險(xiǎn)控制以及運(yùn)營管理等方面可能會(huì)更有優(yōu)勢。
“相比其他類型機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)資管的劣勢還是欠缺投行經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)勢是可以形成全鏈條的業(yè)務(wù)鏈?！币晃槐ｋU(xiǎn)系基金公司人士也表示，首先，保險(xiǎn)資金負(fù)債端久期比較長，與公募REITs投資周期比較匹配，其次，在拿項(xiàng)目上也有一些經(jīng)驗(yàn)，一些保險(xiǎn)資管之前也做過類REITs的業(yè)務(wù)，但這些項(xiàng)目能不能進(jìn)入公募REITs底層資產(chǎn)，還需要具體項(xiàng)目具體分析。加上未來可以以管理人身份參與項(xiàng)目運(yùn)作，險(xiǎn)資可以說是全方位參與到公募REITs業(yè)務(wù)之中。
不過，上述人士還是認(rèn)為，目前保險(xiǎn)資管在人員組建、架構(gòu)搭建上的問題都不大，最大的難點(diǎn)還是尋找合適的項(xiàng)目。
落地尚待更多指引等落地
雖然險(xiǎn)資有望全鏈條深入?yún)⑴c到公募REITs業(yè)務(wù)之中，但實(shí)際落地如何執(zhí)行或需要更多的指引和監(jiān)管指導(dǎo)。
“根據(jù)交易所指引，保險(xiǎn)資管公司作為ABS管理人參與REITs業(yè)務(wù)的，應(yīng)符合證監(jiān)會(huì)、交易所關(guān)于REITs的相關(guān)規(guī)定?！编u野表示，實(shí)際落地過程中如何執(zhí)行或需要更多的指引和“監(jiān)管指導(dǎo)”。另外，保險(xiǎn)資管公司自身受銀保監(jiān)會(huì)監(jiān)管，其從事交易所掛牌的ABS業(yè)務(wù)受證監(jiān)會(huì)監(jiān)管，需要綜合協(xié)調(diào)、遵守兩會(huì)的相關(guān)監(jiān)管規(guī)則。
談及一些業(yè)務(wù)開展細(xì)節(jié)，紅土創(chuàng)新也表示，此次指引明確了保險(xiǎn)資管公司開展ABS及REITs業(yè)務(wù)的資質(zhì)要求及管理規(guī)范。
第一、明確保險(xiǎn)資管公司的資質(zhì)要求，要求保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司治理健全、內(nèi)控管理規(guī)范；配備專門的ABS業(yè)務(wù)部門與人員，具備涵蓋ABS全業(yè)務(wù)流程的業(yè)務(wù)制度體系以及完善的合規(guī)與風(fēng)控制度；最近一年經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)管理規(guī)模位居前列，且符合銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展創(chuàng)新業(yè)務(wù)相關(guān)監(jiān)管要求。參與REITs業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)符合證監(jiān)會(huì)和交易所關(guān)于REITs的相關(guān)規(guī)定。
第二、明確保險(xiǎn)資管公司的申請流程及管理規(guī)范：保險(xiǎn)資管公司申請ABS和REITs業(yè)務(wù)試點(diǎn)需向交易所提交申請文件，通過交易所及有關(guān)單位現(xiàn)場評估后出具無異議函方可經(jīng)營相關(guān)業(yè)務(wù)，同時(shí)接受交易所對ABS和REITs業(yè)務(wù)的自律管理及業(yè)務(wù)檢查。上述對保險(xiǎn)資管參與公募REITs存在一定挑戰(zhàn)，并在業(yè)務(wù)開戰(zhàn)前需要更多細(xì)節(jié)落地。
“當(dāng)前發(fā)布的指引只是允許符合條件的保險(xiǎn)資管公司開展資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（ABS）業(yè)務(wù)。相關(guān)公司如果想要開展公募REITs業(yè)務(wù)，還需要自身同時(shí)具備公募基金管理人牌照，或者有相應(yīng)的公募基金管理公司與其存在實(shí)際控制關(guān)系或受同一人控制?！币按鍠|方國際證券結(jié)構(gòu)金融部總經(jīng)理陳劍表示，相關(guān)公司如果想要開展公募REITs業(yè)務(wù)，還需要符合《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》以及監(jiān)管部門出臺(tái)的其他相關(guān)規(guī)則的要求。
此外，值得一提的是，下一步，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將按照發(fā)展與規(guī)范并重的原則，鼓勵(lì)符合條件的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司積極開展ABS及REITs業(yè)務(wù)，推動(dòng)其他類型優(yōu)質(zhì)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)任ABS管理人，暢通基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)入市渠道，促進(jìn)形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，維護(hù)市場良好生態(tài)，促進(jìn)提升交易所債券市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。
這或許會(huì)有更多機(jī)構(gòu)進(jìn)入REITs業(yè)務(wù)鏈條之中。“往往公募REITs由‘公募基金+ABS’兩個(gè)模塊組成，公募基金比較單純，只能由公募基金管理人發(fā)行；上述其他優(yōu)質(zhì)金融機(jī)構(gòu)做了ABS管理人以后，就有可能參與到公募REITs的第二個(gè)模塊的業(yè)務(wù)中?！编u野表示。
REITs發(fā)展如火如荼
預(yù)計(jì)業(yè)務(wù)發(fā)展速度會(huì)加快
在REITs業(yè)務(wù)向保險(xiǎn)資管敞開大門的同時(shí)，這一“萬億級”市場發(fā)展正如火如荼。
不僅2023年全國兩會(huì)期間，圍繞公募REITs有多位全國兩會(huì)代表委員帶來了相關(guān)提案議案，而且近期新能源這一嶄新的資產(chǎn)類別正式加入到公募REITs的底層資產(chǎn)池之中、REITs擴(kuò)募也獲得新一輪反饋進(jìn)展迅速。
數(shù)據(jù)顯示，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)自2020年4月啟動(dòng)以來，深受投資者歡迎。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月12日，我國市場上有25只公募REITs，發(fā)行規(guī)模超過800億元。同時(shí)，更有超百個(gè)項(xiàng)目處于上報(bào)階段，市場各參與方都摩拳擦掌。
“今年市場各方對REITs業(yè)務(wù)的參與度逐步提高，隨著公募REITs市場擴(kuò)容及常態(tài)化發(fā)行，預(yù)計(jì)這一業(yè)務(wù)發(fā)展速度會(huì)加快。”紅土創(chuàng)新基金表示。
建信基金相關(guān)人士也表示，今年以來，公募REITs市場熱度只增不減，積極推動(dòng)儲(chǔ)備項(xiàng)目的申報(bào)工作，資產(chǎn)類型涉及保障性租賃住房、新能源、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，原始權(quán)益人、投資者仍保持了較高的關(guān)注度，預(yù)計(jì)今年我國公募REITs業(yè)務(wù)將進(jìn)一步發(fā)展，不斷擴(kuò)容。
野村東方國際證券結(jié)構(gòu)金融部總經(jīng)理陳劍也介紹，公募REITs業(yè)務(wù)在當(dāng)下非?；馃?，不僅相關(guān)金融機(jī)構(gòu)積極參與和關(guān)注，也是地方政府盤活存量資產(chǎn)的重要思路，各類相關(guān)機(jī)構(gòu)的熱情將推動(dòng)行業(yè)快速發(fā)展。“預(yù)計(jì)2023年將會(huì)有更多的公募REITs產(chǎn)品發(fā)行，基礎(chǔ)資產(chǎn)種類以及原始權(quán)益人主體將會(huì)更加多元化，預(yù)計(jì)今年公募REITs業(yè)務(wù)會(huì)有不少亮點(diǎn)出現(xiàn)?！?/span>
不過，談及未來的發(fā)展格局，陳劍認(rèn)為，公募REITs本身有些類似于資產(chǎn)IPO發(fā)行市場，對參與機(jī)構(gòu)的專業(yè)化程度要求比較高，后期運(yùn)營管理也相對復(fù)雜。鑒于該業(yè)務(wù)高度專業(yè)性的特征，預(yù)計(jì)未來公募REITs市場將呈現(xiàn)出更加明顯的強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢，一些缺乏競爭力的機(jī)構(gòu)甚至可能會(huì)逐步退出競爭。同時(shí)，隨著基礎(chǔ)資產(chǎn)種類的豐富化，預(yù)計(jì)也會(huì)逐步出現(xiàn)一些聚焦于某一類或少數(shù)幾類資產(chǎn)深耕細(xì)作的精品管理人。
陳劍表示，需要認(rèn)識到，從長期來看，優(yōu)秀的基金績效才是公募REITs管理人的核心競爭力。這就需要管理人在積極競爭業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)的同時(shí)，修煉內(nèi)功，增強(qiáng)資產(chǎn)價(jià)值識別能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，構(gòu)建科學(xué)有效的運(yùn)營管理系統(tǒng)，用好杠桿、擴(kuò)募等金融工具，持續(xù)為投資人創(chuàng)造價(jià)值。